昆明也认房不认贷了，但还有用吗？

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昆明能落地“认房不认贷”政策，说实话挺出人预料的。

因为我们之前也聊过，本地原先执行的“认贷不认房”，标准要更为宽松——只要房贷已结清，新申请商贷一律算首套。

这么一对比，“认房不认贷”不像是松绑，反倒是把政策的绳索又给紧了紧。

那实情真如此吗？我们来好好聊一聊。

昆明这次的通知篇幅很短，总共就200字左右，但却有两个非常重要的细节。

昆明本次认房不认贷通知细则

首先是其对适用人群范围的描述，“所在县级行政区域名下无成套住房”。

这里的“县级行政区域”很多人可能还是第一次见，其指的是行政地位与县相同的行政区，也即常见的市辖区、县级市、县、自治县等等。

也就是说，昆明下辖的7区3县、1个县级市再加上3个自治县，14个行政区全在此次的新政范围内。

但值得注意的是，多数城市在这一轮的政策落地中，相关描述往往是“我市”、“本市”，昆明这种提法还真不多见。

而说法不一样，也就导致政策意义全变了，从字面意思理解，这其实是在昆明的区县市之间推行认房不认贷。

举个简单的例子，如果你的第一套房买在了盘龙区，现在第二套房只要买在盘龙以外的其他区县市，那就能按新政享受到2成首付及相应的利率优惠。

通知的第二部分，提及申请查询名下成套住房套数时，指向的同样是县级行政区域不动产登记部门，似乎也从侧面证实了这一点。

那这种理解对吗？

根据后续昆明规划建设官微发布的政策解读来看，确实是这个意思。

图源昆明规划建设

其还特别提到，按照新政，省内地州以及外省来昆的购房者，只要在计划买房的本地辖区内无住房，就可按首套房标准来申请房贷，而不会再像过去一样被认定为二套房了。

看到这有人也许会问：按照新政规定，岂不是意味着我可以在昆明的14个下辖区，每个区都按首套房标准来一套吗？

从某种角度而言还真可以这么操作，但由于银行层面“第三套房停贷”和“认贷不认房”的顶层设计依旧有效，意味着你在同一时间段内所能持有的商贷数量是有限的。

还是举个例子就好理解了：

假设你已经在盘龙有一套房在还款，第二套房现在准备买在五华，那按新政五华这一套也可享受首套房政策；

但如果你马上又想在官渡再来一套，那就会触发多数银行三套房停贷的机制，无法贷到款；

不过你可以通过提前还款，先将盘龙或是五华这一套的商贷给结清，那官渡的房子就可按照新政享受首套房房贷优惠了。

相关解读中还提到了另一种情况，那就是两套房如果买在同一辖区，需要“卖一买一”、结清贷款，新购住房才能享受首套优惠。

到这里，有关新购的部分还剩下一个问题，政策何时开始执行？

对此我们咨询了本地某银行的信贷部门，得到的答复是他们已接到内部通知，可以按照新政来处理新接的房贷单子。

但由于银行自身的细则还未完全落地，如果刚好是近期提出的贷款申请，审批流程可能会略长一点。

不过相较于新购，相信更多人关心的还是存量部分——

也即假如我已在还款的两套房处在不同辖区，满足新政要求，那是否都能认定为首套房，进而享受相应的利率下调呢？

答案应该也是肯定的。

因为通知中特别提到，新政自三部门联合发文的相关住房套数认定标准下发之日起一并执行，而这一标准又是与首套房存量房贷利率下调相关通知高度绑定的；

再参考其他城市的执行实例，这显然是一整套完整的政策组合拳。

那针对已在还款的存量房贷，要将原先的二套房重新认定为首套，时间点应该会与利率下调一致，也即最快也要等到9月25日。

而从一些渠道流出的消息来看，涉及到这种“二变一”的存量房贷利率下调，可能需要还款人主动向银行提出申请；

也即其不会像原本就符合标准的贷款那样，无需申请自行调整。

有需求的人近期需要关注下自身贷款行的后续通知细则，看看其是如何要求的。

整体而言，考虑到此次存量房贷利率下调政策的普适性，那认房不认贷新政的覆盖范围应该也同样广。

只要是满足规定条件的相应商贷，无论是新增还是存量，相信最终都会被纳入调整范围，差异可能仅仅是等待时间的长短。

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好，有关昆明这一轮认房不认贷新政的细节，应该基本都解释清楚了。

那该如何评价呢？尺度力度远超过往，但效果还有待观察。

应该不难发现，此次的认房不认贷主要利好两类人群：一是外埠来昆的购房者，其在本地购房的门槛降低了许多；

二则是换房人群，基本上只要能实现卖一买一，那就能最大限度享受到新政福利。

而这两类人群又正是之前我们多次提到过的，本地新房市场上眼下绝对的购房主力。

截至今年上半年，昆明新房购房者来源构成。图源克而瑞昆明机构

换句话说，新政是否能立竿见影激活购买力暂且不论，但至少这次昆明的出发点不再是随大流，而是做到了对症下药，这一轮政策制定确实是用心了。

但新政就完全无懈可击吗？也不见得，有几个问题值得商榷。

一是有关本地的限购政策。

虽说2018年时制定的限购范围本就相对宽松，尤其眼下这个市场现状，可能也没有太多外地人在本埠有多套房的购买需求，但针对外省人，理论上主城五区+三区目前依然是限购一套的。

昆明2018年至今执行的限购政策

那如果本地的限购不松绑，就会和认房不认贷的新政间存在冲突——对外省人来说，其无法像本省人一样同时在两个辖区持有房产，并享受相应的房贷优惠。

横向对比其他城市，其认房不认贷基本以城市为范围，而从效果来看反响平平，所以才会有后续的限购限售取消等不断加码。

昆明不同在一上来就深入到了行政区层面，力度大了许多；但正如上面所说，各政策间还是有冲突，是否真能达到预期的效果呢？

如果后续本地市场反馈也一般，那是不是该像昨天的文章所说那样，双限松绑也及时跟上；或者干脆借这次的认房不认贷，来个嘴上不说、手上先干，把生米给煮成熟饭呢？

二是眼下是否立刻就要买或卖。

先说买的部分。认房不认贷之后大家要明确一点，新购二套房的上车门槛确实是降低了，但代价是利息在增多，还款压力在加大。

新政的出发点依旧是刺激房产消费，如前面所说，你确实有了2成首付在昆明拥有14套房的机会，但相应的首付和月供又该从哪来？

虽说眼下首套房商贷利率确实处在历史低点，加上我们昨天提到的因为本地新建商品住宅价格环同比连跌三个月，使得本地的首套房商贷利率有望在四季度进一步下调。（相关内容点这里）

但别忘了借出来的钱总是要还的。

尤其当你的首套房贷款未结清，无论二套房的商贷利率降到了三点几，只要买就是在加杠杆。

你还是需要先评估自身的偿还能力，再决定是不是要新购，而别只是为了那10个点的比例下调就冲动。

再来说卖的部分，可以预见短期的二手房挂牌潮可能要来了。

我们在周一政策刚出炉时，从APP前台扫了一眼本地某二手房平台的房源挂牌量，数字是41357套；

到这篇文章截稿时，这一数字来到了41479套，24小时增长了上百套。

这个增量是高是低呢？在昆明上一拨二手房挂牌高峰，同一平台的房源数量在差不多一个季度内增长了8000套，折算到日均就是约53套。

近一倍的单日挂牌量差距，应该能说明一些问题，近段时间你的二手房恐怕不好卖了。

当然，因为我们看到的是前台数据，可能存在一定误差，也欢迎中介的小伙伴来评论区分享下更真实的后台数据，或是聊聊你们身处二手房第一线的实际感受。

最后，是有关公积金贷款。

要知道，本地公贷目前依旧是认房又认贷的，而且短期内大概率不会调整。

所以如果你单纯因为新政，就着急忙慌去买了第二套，那可能会使得原有的两次公贷机会，莫名少掉一次。

昆明目前的公积金存贷款利率。图源本地公积金管理中心官网

强烈建议你先把首套房的贷款转换成公贷后，再来考虑二套房的事。

毕竟不管是新购还是持有，能多省一点才是眼下的王道。

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